Kurs Katastar nepokretnosti

Katastar nepokretnosti predstavlja jedinstvenu javnu evidenciju nepokretnosti, odnosno objedinjenu bazu podataka o nepokretnostima i pravima na njima. Sistem evidencije nepokretnosti je uređen zakonom i zasniva se na sledećim načelima: načelu određenosti, načelu prvenstva, načelu zakonitosti, načelu pouzdanja, načelu javnosti, načelu upisa, načelu obaveznosti i načelu državnog premera. U katastar nepokretnosti upisuju se: zemljište, nadzemni i podzemni građevinski objekti i posebni delovi objekta koji čine građevinsku celinu (na primer, poslovni prostor). Prava koja se mogu upisati su pravo svojine, pravo susvojine, pravo zajedničke svojine, pravo korišćenja, pravo zakupa, hipoteka, pravo službenosti i druga prava propisana zakonom.

Pre razvoja informacionih sistema i njihovog korišćenja u poslovne svrhe i poslove od javnog značaja dolaženje do informacija iz katastra bilo je moguće jedino fizičkim odlaskom u opštinsku službu. Danas većina zemalja ima „onlajn-katastar”, putem koga se na jednostavan i brz način i na osnovu samo nekoliko najvažnijih podataka može dobiti informacija ko je vlasnik parcele, da li je nekretnina pod hipotekom i sl. Pored građana, korisnici elektronskog katastra mogu biti i organi državne uprave, urbanistički zavodi, javni beležnici, građevinske kompanije, geodetski zavod, advokati, agencije za promet nepokretnosti itd. Podaci koji su dostupni u elektronskom katastru redovno se ažuriraju, a u mnogim zemljama je omogućeno da se određeni dokumenti kao što su dokaz o vlasništvu ili list nepokretnosti preuzimaju onlajn, što je dodatno olakšalo proces kupoprodaje.

Opis i cilj kursa Katastar nepokretnosti

Kurs Katastar nepokretnosti započinje objašnjenjem zakona koji uređuje katastar nepokretnosti i način funkcionisanja te ustanove. Polazi se od formulisanja pojma državnog premera, koji podrazumeva poslove u oblasti katastarskog premera, premera vodova, premera u postupku uređenja zemljišne teritorije komasacijom, topografskog premera i premera državne granice. Potom se ukazuje na to šta se sve podrazumeva pod pojmom nepokretnost – zemljište, nadzemni i podzemni građevinski objekti i posebni delovi objekta koji čine građevinsku celinu. U kursu se detaljno objašnjavaju zadaci i uloga Republičkog geodetskog zavoda i geodetskih organizacija. Takođe, dati su pregled i opis tehničke dokumentacije, koja obuhvata idejni projekat i glavni projekat. Naročita pažnja se posvećuje katastarskim teritorijalnim jedinicama – katastarskoj parceli, katastarskoj opštini i katastarskom srezu.

Značajan deo kursa posvećen je načelima katastra nepokretnosti, koja predstavljaju zajedničke principe i osnov za poslove koji se odnose na državni premer i katastar nepokretnosti, odnosno bazu za tumačenje propisa u ovoj oblasti. Tu se, pre svega, misli na načelo državnog premera, načelo obaveznosti, načelo upisa, načelo javnosti, načelo pouzdanja, načelo zakonitosti, načelo prvenstva i načelo određenosti. Kurs ukazuje i na sastavne elemente katastra: elaborate premera, zbirke isprava i baze podataka. Objašnjene su četiri vrste upisa u katastar – upis nepokretnosti, upis stvarnih prava, upis predbeležbe i upis zabeležbe. Dat je i pregled opštih uslova potrebnih za ove vrste upisa. Još jedan važan aspekt ovog kursa jeste deo koji se odnosi na objašnjenje pojma hipoteke, namirenja i vansudski postupak namirenja.

Cilj kursa Katastar nepokretnosti je da polaznika upozna sa ulogom i značajem evidencije nepokretnosti i ključnim pojmovima u vezi sa ovom temom. Teži se razumevanju uloga ključnih institucija kao što su Republički geodetski zavod i geodetske organizacije. Takođe, cilj je i da polaznik razume koja su ključna načela kojima se tumače propisi u prometu nepokretnosti i koji su elementi katastra nepokretnosti, odnosno opšti uslovi za upis nepokretnosti u ovu evidenciju. Ovaj kurs teži tome da polazniku predstavi i objasni pojam hipoteke i drugih značajnih aspekata u ovoj oblasti.

Kurs će odgovoriti na pitanja:

1. Koja su ključna načela katastra nepokretnosti?

Načela predstavljaju pravila kojih je važno pridržavati se prilikom različitih poslova sa nepokretnostima. Ona zapravo predstavljaju uputstva za tumačenje propisa koja se primenjuju na ovu oblast. Neka od načela su načelo državnog premera, načelo obaveznosti, načelo upisa, načelo javnosti, načelo pouzdanja, načelo zakonitosti itd.

Načelo upisa ukazuje na to da se prava na nepokretnost stiču, prenose i ograničavaju upisom u katastar, a prestaju brisanjem. Načelo javnosti garantuje da pristup evidenciji imaju sva lica, s tim da postoje određena ograničenja u posebnim slučajevima. Načelom pouzdanja se garantuje da su podaci iz katastra tačni, istiniti i relevantni i garantuje pravnu sigurnost za uknjižene vlasnike, ali i kupce nepokretnosti.

2. Šta je hipoteka?

Hipoteka se obično definiše kao založno pravo na nepokretne stvari i predstavlja redovan način zalaganja nepokretnosti. Nepokretnost koja je pod hipotekom se upisuje u javnu knjigu, ali i dalje ostaje u posedu dužnika. Ugovor o hipoteci zaključuju vlasnik nepokretnosti i poverilac, a ovakav način zalaganja povoljan je i za poverioca, koji na taj način dobija garanciju da će naplatiti svoje potraživanje, i za dužnika, koji može dobiti povoljnije uslove kredita i pritom i dalje koristiti nepokretnost koja je pod hipotekom. Hipoteka može da obuhvati i više nepokretnosti i tada se naziva zajednička hipoteka. Ovo može biti korisno kada je vrednost jedne pojedinačne nekretnine nedovoljna da pokrije potrebnu sumu zajma. Povezivanjem više nekretnina dužnik može povećati ukupnu vrednost obezbeđenja i time povećati šanse za odobrenje zajma.

3. Šta su katastarske teritorijalne jedinice?

U katastarske teritorijalne jedinice ubrajaju se katastarska parcela, katastarska opština i katastarski srez.

Katastarska parcela predstavlja deo zemljišta u katastarskoj opštini, definisana je granicama i označena brojem i imaocem prava. Na katastarskom planu označeni su položaj, broj i oblik katastarske parcele, a preostali podaci se nalaze u katastru nepokretnosti.

Katastarska opština podrazumeva područje jednog naseljenog mesta za koje je zakonom utvrđen naziv i za koju se izrađuje katastar nepokretnosti. Ukoliko dođe do situacije da se promeni granica katastarske opštine, a to utiče na granicu susednih opština, o novoj granici odlučuje Vlada.

Katastarski srez čine dve teritorijalno povezane katastarske opštine sa sličnim prirodnim i drugim uslovima poljoprivredne proizvodnje ili više njih.

Plan i program kursa

1. Zakon koji uređuje katastar nepokretnosti i način funkcionisanja te ustanove – opšte odredbe – Republički geodetski zavod, tehnička dokumentacija, izvođenje i stručni nadzor nad izvođenjem geodetskih radova

2, Sastav katastra nepokretnosti i upis u katastar nepokretnosti – načela katastra nepokretnosti, sastav katastra nepokretnosti, upis u katastar nepokretnosti

3. Zakon o hipoteci – pojam hipoteke, namirenje