Kurs Finansijske institucije i poreski aspekti u prometu nepokretnosti

Većina banaka predstavlja korporaciju koja profit stiče na osnovu razlike u kamatnim stopama, odnosno razlike u kamatnoj stopi po kojoj novac pozajmljuje i kamatne stope koju daje subjektima koji kod nje novac drže na čuvanju. U poslove osiguranja se ubrajaju poslovi životnog i poslovi neživotnog osiguranja. Osiguranje imovine koje obuhvata i osiguranje nepokretnosti svrstava se u neživotno osiguranje. 

Osiguranje imovine i lica je dobrovoljno, osim u slučajevima propisanim zakonom kada je obavezno. Kamatne stope predstavljaju procentualne naknade koje se naplaćuju kad god neko lice (bilo ono fizičko ili pravno) koristi novac drugog lica. Zanimljivo je da ako dva različita subjekta apliciraju kod iste banke za isti iznos kredita mogu dobiti različite kamate za to. To je zato što zajmodavac, odnosno banka u ovom slučaju, na individualnoj osnovi procenjuje rizik pozajmljivanja sredstava, odnosno njihovog vraćanja od strane subjekta koji se zadužuje. 

Ako pogledamo unazad kroz vreme, u 1981. godini prosečne kamatne stope su iznosile čak 18,5%, što je mnogo skuplji vid zaduživanja nego što je zastupljen danas. Iako trenutne kamatne stope i dalje važe za niske, najniže kamatne stope dosad bile su u 2012. godini. U tom periodu kamatne stope su se kretale od 3% do 3,5%. U samom kursu biće reči o finansijskim institucijama, poslovima koje obavljaju, vrstama kamatnih stopa, osiguravajućim kompanijama i različitim porezima.

Opis i cilj kursa Finansijske institucije i poreski aspekti u prometu nepokretnosti

Kurs Finansijske institucije i poreski aspekti u prometu nepokretnosti se sastoji iz jednog modula i sadrži pet nastavnih jedinica. U prvoj nastavnoj jedinici pod nazivom „Banke kao učesnici na tržištu nepokretnosti” objašnjava se pojam banke, vrste banaka i vrste bankarskih poslova. Akcenat se stavlja na banke kao najznačajnije finansijske institucije u prometu nepokretnosti. U drugoj nastavnoj jedinici polaznik se upoznaje sa stambenim (hipotekarnim) kreditima. 

Biće reči i o uslovima odobravanja i sredstvima obezbeđenja hipotekarnih kredita, kao i vrstama kamatnih stopa. Sledeća nastavna jedinica pod nazivom „Osiguravajuće kompanije i Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita” akcenat stavlja na osiguravajuće kompanije i njihov značaj za tržište nepokretnosti, zatim na osiguranje posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti. Takođe, u ovoj nastavnoj jedinici je reč i o Nacionalnoj korporaciji za osiguranje kredita, njenom značaju i funkcionisanju. 

U četvrtoj nastavnoj jedinici, koja se zove „Porez na imovinu, nasleđe, poklon i prenos apsolutnih prava”, između ostalog se obrađuje pojam poreza, poreskih obveznika, kao i pojam kamatnih stopa. Poslednja nastavna jedinica u vezi sa ovim kursom nosi naziv „Porez na prihode od kapitala i kapitalni dobitak i porez na dodatu vrednost”. U ovoj nastavnoj jedinici reč je o porezu na prihode od kapitala i kapitalni dobitak, kao i o porezu na dodatu vrednost, kao i refundaciji PDV-a kupcu prvog stana. 

Cilj kursa je da polaznika uvede u materiju pojma i značaja finansijskih institucija za tržište nepokretnosti, a takođe i da mu ukaže na specifičnosti i značaj poreskog aspekta prilikom obavljanja prometa nepokretnosti. Sadržaj kursa koncipiran je tako da polaznici po njegovom savladavanju budu u stanju da uvide sve specifičnosti poslovanja finansijskih institucija kada je tržište nepokretnosti u pitanju. 

Po zavšetku kursa polaznici će biti u situaciji da prepoznaju vrste poslova koje finansijske institucije poput banke pružaju, da uvide razliku kada su kamatne stope u pitanju, informišu se o različitim porezima. Znanja koja kurs nudi su dosta primenljiva u svakodnevnom životu i predstavljaju temu o kojoj svakodnevno slušamo.

Kurs će vam odgovoriti na pitanja

Kako se dele banke?

Osnovni kriterijum na osnovu kojeg se razvrstavaju banke jesu način pribavljanja sredstava, kao i vrsta i ekonomska priroda tih sredstava. U skladu sa pomenutim banke možemo grupisati u nekoliko grupa:

• centralna banka – koja je nadležna za vođenje monetarne politike, odnosno ona teži ispunjenju četiri osnovna cilja monetarne politike stabilnosti cena, ekonomskom rastu, punoj zaposlenosti i uravnoteženosti platnog bilansa, gde se akcenat stavlja na stabilnost cena;
• poslovne banke – razvijaju se u rastućim tržišnim ekonomijama i vrše pružanje usluga pozajmljivačima i ulagačima radi ostvarivanja dobiti. Najčešće se bave kreditiranjem razvoja na osnovu depozita sa dugim rokom;
• depozitna (komercijalna) banka – najrasprostranjeniji oblik banke, čiji su primarni poslovi pribavljanje sredstava iz depozita i uloga na štednju radi usmeravanja na određene komercijalne aranžmane, odnosno kredite privrednih subjekata. Iz tog razloga se ove finansijske institucije nazivaju komercijalne.

Koji su najznačajniji aktivni bankarski poslovi?

Primeri najznačajnijih aktivnih bankarskih poslova su:

• ugovor o kreditu – pisani dokument kojim se banka obavezuje da će dužniku (korisniku kredita) staviti na raspolaganje određeni iznos novca, za određenu namenu ili bez namene, na određeno ili neodređeno vreme, uz obavezu vraćanja te sume uz kamatu do utvrđenog roka;
• lombard – vrsta kredita koji banka odobrava uz pokriće u pokretnim stvarima kao što su hartije od vrednosti, zlato, trgovačka roba i slično. Lombardni kredit se odobrava u iznosu od 75% vrednosti zaloge, a ukoliko vrednost zaloge opadne, banka može tražiti dopunu;
• relombard – predstavlja posebnu vrstu ugovora o lombardu. U slučaju relombarda banka koristi zalog za lombardni kredit, prilikom konkurisanja kredita kod druge banke. U tom slučaju komitent uzeta sredstva vraća onoj banci kod koje se nalazi njegov zalog;
• eskont – sastoji se u otkupu menica klijenata pre roka dospeća, pri čemu je menica osnov za odobravanje kredita. Dakle, osnovna razlika između lombarda i eskonta je ta što je kod lombarda garancija zalog, a kod eskonta imovina dužnika. Kod eskontovane menice kredit nije u visini pokrića, već se umanjuje za iznos kamate od trenutka eskontovanja do datuma dospeća menice. Kamata za koju se umanjuje eskontni kredit se zove diskont ili eskont;
• reeskont – predstavlja poseban ugovor za eskont, koji se sastoji u eskontovanju menice poslovne banke kod druge banke, do kojih je banka došla prethodnim odobravanjem kredita svojim klijentima. U ovom slučaju se radi o eskontovanju ili reeskontovanju već jednom eskontovanih menica. 

Koje vrste kamatnih stopa postoje?

Za korišćenje sredstava banke naplaćuje se kamata. Ukoliko je izražena u procentima, radi se o kamatnoj stopi. Postoji dosta vrsta kamatnih stopa, a od najznačajnijih su:

• fiksna kamatna stopa – prilikom odobravanja kredita uz fiksnu kamatnu stopu kredit se otplaćuje po kamatnoj stopi koja je određena u momentu odobravanja kredita, odnosno potpisivanja ugovora, i ona ostaje ista u toku celog perioda otplate duga;
• promenljiva (varijabilna) kamatna stopa – kao što i sam naziv kaže, krediti sa pomenljivom kamatnom stopom se realizuju uz kamatnu stopu koja zavisi od promenljivih faktora, kao što su stopa inflacije i referentne kamatne stope (EURIBOR, LIBOR, BELIBOR);
• nominalna kamatna stopa je stopa koja predstavlja relativan broj, odnosno procenat koji određuje koliko se novčanih jedinica plaća po jedinici kredita, i koristi se za obračun redovne kamate po datom kreditu;
• efektivna kamatna stopa omogućava da sagledamo i uporedimo uslove pod kojima banke nude iste kredite i, za razliku od nominalne kamatne stope, pokazuje stvarnu cenu kredita; 
• referentna kamatna stopa u stvari utiče na promene svih ostalih kamatnih stopa;
• Evropska međubankarska stopa – EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) – predstavlja dnevnu referentnu kamatnu stopu po kojoj banke na međubankarskom tržištu međusobno pozajmljuju novac. EURIBOR se u većini zemalja koristi kao osnovica u strukturi nominalne kamatne stope na kredite koji su indeksirani u evrima;
• Londonska međubankarska stopa – LIBOR (London Interbank Offered Rate) – predstavlja takođe dnevnu kamatnu stopu, po kojoj na londonskom međubankarskom tržištu međunarodne banke međusobno razmenjuju novac, dok se u drugim zemljama ove kamatne stope koriste za usklađivanje kamatnih stopa na kredite indeksirane u švajcarskim francima. 

Plan i program predavanja

1. Banke kao učesnici u prometu nepokretnosti

• Pojam banke
• Podela banaka
• Vrste bankarskih poslova
• Funkcija banke na tržištu nepokretnosti

2. Stambeni (hipotekarni) krediti

• Uslovi odobravanja i sredstva obezbeđenja hipotekarnih kredita
• Vrste kamatnih stopa

3. Osiguravajuće kompanije i Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita

• Osiguravajuće kompanije
• Osiguranje posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti
• Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita – NKOSK

4. Porez na imovinu, nasleđe, poklon i prenos apsolutnih prava

• Porez na imovinu
• Porez na nasleđe i poklon 
• Pravo na prenos apsolutnih prava
• Utvrđivanje i naplata poreza na imovinu

5. Porez na prihode od kapitala i kapitalni dobitak i porez na dodatu vrednost

• Porez na prihode od kapitala i kapitalni dobitak
• Porez na dodatu vrednost
• Refundacija PDV-a kupcu prvog stana